Kim są osoby kupujące mieszkania w Warszawie?

Na rynku nieruchomości mieszkaniowych widoczne są pewne ogólne trendy dotyczące nabywców nowych mieszkań. Deweloperzy mogą się także wiele dowiedzieć o swoich klientach podczas rozmów w biurach sprzedaży. Firma Dolcan stwierdziła jednak, że te dane są niewystarczające lub niezbyt dokładne i postanowiła szczegółowo sprawdzić kim są nabywcy mieszkań w stolicy – czym się kierują, co ma wpływ na ich decyzję zakupową, skąd pochodzą. Dane dotyczące miejsca zamieszkania, stanu cywilnego, wieku czy te mówiące o wcześniejszym posiadaniu nieruchomości zostały zebrane w 6 biurach sprzedaży dewelopera, zlokalizowanych w różnych dzielnicach stolicy, w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy.

Warszawiak czy przybysz - skąd jest statystyczny nabywca?

Nabywcy warszawskich mieszkań to zazwyczaj osoby spoza stolicy – W ciągu ostatnich kilku lat przeważająca część naszych klientów – 53% zameldowanych było w miejscowościach innych niż Warszawa. Spośród nich nieco ponad połowa pochodziła z województwa mazowieckiego, często z powiatów przylegających do stolicy. Pozostali przyjechali do stolicy z bardzo różnych części kraju, często bardzo oddalonych od Warszawy – zauważa Anna Sitnik, dyrektor działu sprzedaży w firmie Dolcan.

Dla większości nabywców było to pierwsze własne mieszkanie. Tylko 32% kupujących posiadało wcześniej mieszkanie własnościowe. Statystyki zgromadzone przez firmę Dolcan potwierdzają trend, który obserwowany jest już od dawna – do największych polskich aglomeracji przybywają młodzi ludzie w poszukiwaniu lepszej pracy czy wygodniejszego życia. Z danych zebranych i opracowanych przez GUS w Powszechnym Spisie Ludności z 2012 roku wynika, że od poprzedniego spisu w Warszawie przybyło 29 tys. nowych, przyjezdnych mieszkańców.

Z danych zgromadzonych przez dewelopera wynika, że to właśnie ta napływowa ludność jest bardziej zdeterminowana do zakupu własnego mieszkania na rynku pierwotnym. – Młodzi przyjeżdzający do stolicy na studia lub w poszukiwaniu pracy często po jakimś czasie decydują się tu zostać na stałe. Nie mają rodzin u których mogliby mieszkać bądź które przekazałyby im nieruchomość w spadku lub darowiźnie. Początkowo wynajmują pokój lub mieszkanie ze znajomymi, ale z czasem chcą się usamodzielnić i tym chętniej podejmują decyzję o zakupie własnego mieszkania. Często dodatkową motywacją do podjęcia takiej decyzji jest chęć założenia rodziny – podkreśla Anna Sitnik. Także ta tendencja ma odzwierciedlenie w statystykach zgromadzonych przez firmę Dolcan – aż 67% nabywców to rodziny lub związki partnerskie.

Każda dzielnica ma swoją specyfikę

Zebrane dane dotyczą całego rynku warszawskiego i pokazują trendy widoczne w całej stolicy – niezależnie od lokalizacji i rodzaju inwestycji. Jednak poszczególne dzielnice Warszawy różnią się od siebie w widoczny sposób.

Na tle danych zebranych z innych inwestycji wyróżniają się statystyki z osiedla Ogrody Ochota. To zakończona już inwestycja położona w doskonale skomunikowanej części miasta, w bliskiej odległości od centrum oraz lotniska i Dworca Zachodniego. Wśród kupujących mieszkania na tym osiedlu aż 67% osób stanowiły osoby spoza Warszawy, z których ponad połowa pochodziła jednak z województwa mazowieckiego.

Były to najczęściej osoby zameldowane w powiecie radomskim, grójeckim, pruszkowskim lub piaseczyńskim, czyli tych powiatach z których do Warszawy dojeżdża się właśnie trasą przebiegającą w pobliżu inwestycji Ogrody Ochota. W przeciwieństwie do ogółu danych dla Warszawy, nabywcy mieszkań w Ogrodach Ochota to w przeważającej części single – aż 54%. Różnica ta, w porównaniu ze średnią dla całej stolicy, pokazuje, że single stawiają na szybki miejski styl życia i lokalizacje doskonale skomunikowane z pozostałymi częściami miasta. Często są to wówczas mniejsze – jedno- lub dwupokojowe mieszkania.

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda na osiedlach położonych w dzielnicach nieco oddalonych od centrum, jak np. Białołęka. Na osiedlach Kamyk Zielony i Konik Polny, położonych w tej części Warszawy, aż 65% stanowili mieszkańcy Warszawy – najczęściej Białołęki, Tarchomina  i Targówka.

Wśród klientów spoza Warszawy przeważały natomiast osoby z powiatów bezpośrednio przylegających do Białołęki – powiatu legionowskiego i wołomińskiego. Z analiz wynika dodatkowo, że aż 78% kupujących to rodziny z dziećmi, często poszukujące większych metraży. – Klienci kupujący większe lokale na naszych osiedlach mieszkań bezczynszowych to często osoby, które już wcześniej posiadały mieszkanie. Mają rodzinę, która się powiększa, lub planują ją założyć i dlatego decydują się na zmianę. Poszukują komfortu życia jak w domu jednorodzinnym, jednak przy mniejszym metrażu i korzystniejszej cenie – dodaje Anna Sitnik.

Lokalny patriotyzm – mocniejszy po prawej stronie Wisły

Dla wielu klientów na wybór osiedla znaczący wpływ ma tzw.  lokalny patriotyzm. Tendencja ta jest szczególnie widoczna w przypadku prawobrzeżnej Warszawy. Na tle szczególnie wyróżnia się Targówek – z danych zgromadzonych przez Dolcan wynika, że aż 66% osób, które kupiły tam nieruchomość, mieszkało właśnie w tej dzielnicy. W podobny sposób wygląda sytuacja w Rembertowie – 56% nabywców nowych M, wcześniej mieszkało w tej lokalizacji.

– Kupujący mieszkania w tych dzielnicach częściej pochodzą z Warszawy lub powiatów przyległych. Są przywiązani do okolicy w której dorastali, chcą być blisko swoich rodzin i przyjaciół oraz wychować dzieci w podobnym otoczeniu. Z pewnością ważnym czynnikiem jest także bardzo atrakcyjna oferta cenowa w tych dzielnicach, ale także bliskość terenów zielonych – wyjaśnia Anna Sitnik.